Nikola Žnidarić o "Vrtovima Ivanovca"

Kada se u javnim medijima pojavila prva najava projekta radnog naziva Vrtovi Ivanovca poduzeća ŽNIDARIĆ KONZALTING iz Čakovca, zabilježene su odmah i vrlo jake reakcije. S jedne strane, nekolicina mještana Ivanovca koji su javno iznosili uvjerenje da ne paše u prostor, da gabaritima preopterećuje Ivanovec - projekt je doveden pod znak pitanja, a s druge – pravu je nevjericu izazvala najavljena niska cijena kvadrata u kućama u nizovima s čijom se kvalitetom stanovanja, a ni s cijenom, jednostavno ne mogu uspoređivati stanovi u višestambenim objektima.
Nikola Žnidarić, utemeljitelj Žnidarić konzaltinga i autor ideje, našao se u poziciji kakva nije nepoznata brojnim investitorima projekata u Hrvatskoj koji su zasigurno razvojni, pa čak i sa socijalnim konotacijama. Pred problemima koji u temelju nisu ugrozili projekt, ali su ukrali nešto vremena od planiranog za realizaciju projekta, nije se ustuknulo, pa je vrijedno za javnost pribaviti koje dodatno objašnjenje.
NA ZLOĆI ZAPELO
● Kada je projekt Vrtovi Ivanovca najavljen u marketinškom smislu, naizgled – svi su uvjeti bili ispunjeni za njegovu realizaciju. Prostornim je planom zemljište bilo označeno kao građevinsko, s riješenim vlasničkim odnosima. Gdje je zapelo?
- Najkraće rečeno, zapelo je na zloći nekih ljudi koji su pokušali naknadno promijeniti uvjete poznate za to građevinsko područje već desetljećima! Ali, to su problemi na koje se, kada se radi o velikoj i ozbiljnoj investitciji, sada kad su zapravo riješeni, ne treba više posebno osvrtati. Naime, građevinsko zemljište o kojem je riječ u planovima je desetljećima. Vlasništvo je raščišćeno 1/1, a odlukom Gradskog vijeća Čakovca od 18. studenoga ove godine, usvojen je i detaljni plan uređenja zapadnog dijela naselja Ivanovec (na 13,25 hektara) u kojem je buduće stambeno naselje Vrtovi Ivanovca. Postoje još neke administrativno-tehničke radnje koje Grad mora obaviti, no svi preduvjeti za početak realizacije projekta zapravo su ispunjeni.
KOME SE KVARE PLANOVI?
● Marketinški je projekt već promoviran, no cijena je za današnje prilike nevjerojatna - 470 eura/m² za rohbau ili 850 eura/m² za ključ u ruke mogla bi pokvariti planove mnogim građevinarima...
- Nekima da, nekima ne. Onima koji imaju priliku surađivati na projektu zasigurno ne kvarimo planove. Kada je riječ o investitorima koji na tržište izlaze sa svojim željama, a ne s mogućom i realnom cijenom. Oni vjerojatno jesu u problemima s plasmanom svojih kvadrata.
● Uvijek se javlja sumnja: cijena je dvostruko niža od prosječne za stambeni kvadrat na tržištu. Radi li se tu o robi niže klase?
- Niti govora ne može biti o robi niže klase! Nijedan element nije prepušten slučaju: projektant je arhitekt s državnim ovlaštenjem, projekte su revidirali ovlašteni inženjeri i arhitekti za kontrolu, radove povjeravam izvođačima registriranim pri nadležnom ministarstvu, a nad cijelim procesom nadzorni je inženjer s državnim ovlaštenjem za provedbu stručnog nadzora gradnje.
CIJENE POD KONTROLOM
- Cijene se samo na jedan način mogu kontrolirati. U nabavi svih potrebnih materijala za gradnju bitno je različita situacija u kojoj se kupuje za novac, a ne na odgode, kompenzacije i slično - u korektnom financijskom aranžmanu kakav sklapam s dobavljačima koji onda u korektnom plaćanju isporučuju robu najviših standarda s certifikatima. Tako se radi kada se u poslu ne improvizira i ne planira bez pokrića.
ENERGETSKI RAZRED B
- Ako to nešto znači: sve kuće u nizu imaju energetski B-razred, iznad tog razreda samo su pasivne kuće razreda A i A+. U našim uvjetima viši razred ni nije moguće postići, a visok energetski razred ne postiže se lošom gradnjom i lošim materijalima. U odnosu, primjerice, na kuće građene šezdesetih i sedamdesetih godina prošlog stoljeća, razlika je na razini mercedes - fićek. Vozi i jedan i drugi, ali u kvaliteti je razlika. To je odnos četrdesetak godina starih kuća s današnjima, kada je o čuvanju energije riječ. Energetski B-razred postignut je, između ostalog, uštedom u energiji koju daje gradnja u nizu, a cilj je bio – osigurati ugodu ljeti i zimi u interijeru kuće, svježinu i bez klima uređaja ljeti, osjećaj topline uz minimalnu energetsku potrošnju zimi.
ZA KOGA SU VRTOVI IVANOVCA
● Marketinšku ste akciju pokrenuli vrlo široko. No, koja je tu ciljana publika, jesu li kuće dostupne mladim obiteljima? Trenutno je kriza, banke su nepovjerljive u plasmanu kredita…
- Nudim nešto na što se kupac mora odlučiti, u pravilu – jednom u životu. Takve se odluke ipak ne donose lako, posebno ne odluka gdje živjeti, kako, u kući ili stanu. To se promišlja, ne danima ili mjesecima, to se promišlja godinama. A najčešće - odlučuje prava prilika i to je ono što mislim da nudim u prvom redu mladim obiteljima. To je ciljana publika. Nudim nešto što je dohvatljivo i u krizi, nešto u čemu se mlada obitelj može baš naći. Naselje pokriva 4,5 hektara sa 101 kućom u nizu, a uz te nizove je i javni višenamjenski stambeno-poslovni objekt, dječji vrtić, mali opskrbni centar, do škole je dvjestotinjak metara, srednjoškolci mogu biciklom do Čakovca, nizovi imaju vlastiti sustav prometnih komunikacija, zelene i parkovne površine na više od 15.000 četvornih metara. U jednovremenoj realizaciji takvog projekta, mozaika sastavljenog od individualnih kockica, iznimne su uštede, racionalnost, da se opet ne vraćamo na cijenu. Teren je otkupljen davno, pripreme su bile duge, smišljene, već zato što je i lokacija atraktivna - izolirana od buke velikih prometnica, a dobro smještena u zelenoj prigradskoj zoni Čakovca.
● Po opisu, ima onih koji bi rekli – jedva čekam da vidim, no jesu li poremećeni najavljeni rokovi gradnje s obzirom na proceduru usvajanja dokumentacije?
- Pomaknuti su u odnosu na najavljene. Gradnja je planirana do ljeta 2011. godine, pa je samo pomaknuta za jesen. Detaljni plan uređenja i projektiranje su gotovi, kompletira se dokumentacija za sve dozvole, za svaku od planirane 101 kuće, a nastojim što više vremena iskoristiti, koliko god vremenske prilike dopuste, za pripremu gradilišta, prilaze, pripremu infrastrukturnih vodova… Nizovi će se, naime, graditi u paketu, a ne kuću po kuću, s cjelovitom infrastrukturom. Kupci kuća neće po naselju gaziti blato i zidarsko triješće čekajući da se sve kuće završe.
FINANCIJSKI DOSTUPNO I MLADIMA
● Ipak, otvoreno je pitanje financijske dostupnosti, odnos ponude na Vrtovima Ivanovca prema prosječnim cijenama stanova, kuća... Vrtovi Ivanovca su ponuda kontra današnje tržišne prakse...
- Kao investitor i pokretač projekta, moram razmišljati kao oni kojima treba krov nad glavom. Ne bilo kakav i ne za bilo kakav novac… Odluka – kuća ili stan, pri razumnom odvagivanju stvari zapravo može biti jednostavna, Evo, analizirajmo: prosječne cijene nekretnina u Hrvatskoj su poznate. Za kuće se traži i više od 1.200 eura, a za stanove (ono što vrijedi) barem 1.600 eura/m². Regionalno je to plus-minus stotinjak eura. Uvijek je to za viđeno-kupljeno, bez utjecaja budućeg vlasnika na uređenje. Tu još treba dodati zemljište po stotinjak eura za kvadrat.
Sad je jasno što znači ponuda 470 eura/m² za roh-bau ili 850 eura/m² za ključ u ruke. Dva kvadrata kuće, obiteljske kuće na Vrtovima Ivanovca, stanu u cijenu kvadrata stana! Stana koji može biti, naizgled atraktivno smješten u centru, okružen bukom, prometom, s problematičnim bučnim susjedima… Na drugoj strani vage je kuća. S velikim komforom, terasom, zelenilom, primjereno odvojena od okoliša kojem ipak kao zajednici pripada…
● Usporedba je atraktivna, ali može li baš mlada obitelj do takve kuće?
- Baš takva je kuća ipak dostupna i mladoj obitelji. Kuće su po kvadratu jeftinije na tržištu, ali u pravilu su i višestruko veće od prosječnih stanova, neracionalno građene kao statusni simboli, pa su zato i nedostupnije mladima bez ušteđevine i bez mogućnosti velikog zaduživanja. Zato se mladi i odlučuju na male kvadrature, kupuju stan. A kredit na 20 ili čak 30 godina otplate cijelo to vrijeme i za tu malu kvadraturu ubija standard mlade obitelji u kojoj, kako djeca rastu, rastu i potrebe za više slobodnog novca i za više kvadrata kojih – nema!
Zato je kreditno opterećenje za kuću u nizu podnošljivo, unutar uobičajenih rata za stan. Tko ne može podnijeti ratu nižu nego je rata za stan, tom nije moguće ni ponuditi rješenje. Ne na tržištu, za takve se obitelji rješenje traži socijalnim sustavima. Kupovina kuće u nizu moguća je na kredit s mjesečnom ratom koja ne prelazi 60% jedne prosječne hrvatske plaće, a mlada obitelj koja nema posebnu imovinu ima i jamstvo za taj kredit: kuća koja se kupuje kreditom prenosi se u vlasništvo kupca potpuno, 1/1 u gruntovnici, pa se hipotekom na tu nekretninu osigurava i kredit. I to je rješenje: ratu za kredit otplaćujemo, a kako rastu stambene potrebe obitelji, prostora ne fali. Djeca rastu i mi se ne tiskamo u malom stanu s dvoje ili troje djece, imamo prostor koji treba obitelj, a ne plaćamo ga više nego tijesan stan!
● Što onda podrzumijeva prosječna kuća na Vrtovima Ivanovca, koji prostor, kakvo rješenje da sve ne bude kao na traci isto poput stanova?
- Kuće u stambenim nizovima nakon roh-bau izvedbe sasvim se prilagođavaju potrebama i željama kupaca, jer korisna površina kuće u nizu može ići do 168 m². Organizacija prostora podrazumijeva dnevni život u prizemlju (garaža, kuhinja, blagovaonica, dnevni boravak, sanitarije, vrtna terasa) i intimni dio kuće (spavaonice i pripadajuće sanitarije) u potkrovlju. Ispred i iza svake kuće osnovnog tlocrta 6,4 m na 10 m je po 50 m² okućnice, što oblikovno podsjeća na najviše stambene standarde skandinavskih zemalja, a cijenom, dostupnošću i kvalitetom, uvjeren sam, ruši dosadašnje stvarne, pa i izmišljene barijere u stanogradnji. I to me ispunjava zadovoljstvom, vjerujem onakvim kakvo će biti u onih koji budu živjeli na Vrtovima Ivanovca.
Marijan Belčić